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Il saldo IMU

Entro il prossimo 18.12.2017 (il 16.12 cade di sabato) va effettuato il versamento del saldo IMU 2017, considerando le aliquote/ detrazioni deliberate e in vigore per il 2017.A tal fine si rammenta che:
     * la Finanziaria 2017 ha confermato il blocco degli aumenti del carico impositivo rispetto al 2015(ferme restando le specifiche esclusioni, quale quella per i Comuni in dissesto finanziario);
     * il MEF ha aggiornato i coefficienti utilizzabili per calcolare il c.d. “valore contabile” degli immobili accatastati/ accatastabili categoria D, non iscritti in Catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati.

Come noto, il presupposto impositivo dell’IMU è costituito dal possesso di un immobile (fabbricato ovvero area fabbricabile, così come definiti dall’art. 13, D.Lgs. n. 504/92) ubicato in Italia a titolo di proprietà o altro diritto reale (ad esempio, uso, usufrutto e abitazione). In presenza di diritti personali di godimento, il soggetto passivo IMU è individuato nel proprietario/ titolare del diritto reale sull’immobile. Per gli immobili in leasing l’art. 9, D.Lgs. n. 23/2011 dispone che il soggetto passivo IMU è il locatario, dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata dello stesso, a nulla rilevando la data di consegna dell’immobile.
L’imposta è dovuta anche dai non residenti che possiedono un immobile in Italia nonché dai proprietari di immobili concessi in locazione/ comodato, mentre non è dovuta dai residenti in Italia per gli immobili all’estero.
Ai sensi dell’art. 9, D.Lgs. n. 23/2011, l’IMU va versata in 2 rate:
     * la prima, a titolo di acconto, entro il 16.6, applicando quanto deliberato e vigente per l’anno precedente;
     * la seconda, a titolo di saldo, entro il 16.12, applicando le aliquote in vigore per l’anno cui si riferisce il tributo, così come risultanti dalle delibere comunali pubblicate sul sito Internet del MEF entro il 28.10 di ciascun anno. In caso di mancata pubblicazione entro detto termine, infatti, vanno applicate le aliquote/ detrazioni adottate per l’anno precedente.

Restano ferme le specifiche modalità di versamento previste per gli enti non commerciali che, ai sensi dell’art. 1, comma 721, Finanziaria 2014, versano l'IMU in 3 rate:
     * le prime 2 entro il 16.6 e 16.12 dell’anno d’imposizione (2017), ciascuna pari al 50% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (2016);
     * la terza a conguaglio, entro il 16.6 dell’anno successivo (2018), applicando quanto previsto per l’anno d’imposizione (2017).

ASPETTI OGGETTIVI DELL’IMPOSTA

ABITAZIONE PRINCIPALE E RELATIVE PERTINENZE
Per definire il trattamento dell’abitazione principale e relative pertinenze è necessario distinguere tra:
     * abitazione principale non di lusso (esente IMU), se di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9. Le pertinenze fruiscono dell’esenzione nel limite di 1 unità per ciascuna categoria catastale, anche se accatastate unitamente all’abitazione;
     * abitazione principale di lusso (assoggettata ad IMU), se di categoria catastale A/1, A/8 o A/9.
In tal caso:
     *  è applicabile la detrazione di 200, eventualmente aumentata dal Comune fino all’azzeramento dell’imposta dovuta;
     *  le relative pertinenze, nella misura massima di 1 unità per ciascuna categoria, godono delle agevolazioni previste per l’abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione).
In caso di più pertinenze della stessa categoria catastale, il contribuente può scegliere quella alla quale applicare il regime di favore previsto per l’abitazione principale.
Con riferimento ai requisiti necessari per poter considerare un immobile pertinenziale all’abitazione, nella recente ordinanza 23.6.2017, n. 15668, la Corte di Cassazione ha ribadito che:

“l’esclusione dell’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, prevista dall’art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, si fonda sull’accertamento rigoroso dei presupposti di cui all’art. 817 cod. civ, desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto … a servizio (o ad ornamento) del fabbricato principale e che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione. È sempre necessaria la verifica non solo del requisito soggettivo, ma anche della rigorosa verifica della sussistenza del profilo oggettivo e fattuale”.

Conseguentemente, analizzando il caso riguardante un contribuente proprietario di un garage ubicato in un luogo diverso e ad una certa distanza rispetto all’abitazione, i Giudici sono giunti alla conclusione che non è possibile riconoscere al garage l’esenzione prevista per la pertinenza dell’abitazione principale considerato che:
     *  “la distanza degli immobili è tale che la durevolezza del vincolo pertinenziale è suscettibile di essere rimosso secondo la convenienza del contribuente, senza necessità di «radicali trasformazioni» per una diversa destinazione”;
     * 
manca … il requisito della contiguità spaziale né risulta … l’esistenza di quel vincolo cartolare di contestuale destinazione al servizio dell’abitazione al momento del separato acquisto del garage”.
Preme rammentare che ai fini IMU per abitazione principale si intende l’immobile nel quale risultano sia la residenza anagrafica che la dimora abituale del possessore e dei suoi familiari.
Se il nucleo familiare ha dimora abituale e residenza anagrafica in immobili diversi:
     *  ubicati nello stesso Comune, l’esenzione IMU si applica soltanto ad un immobile;
     *  ubicati in Comuni diversi, l’esenzione IMU è applicabile a ciascun immobile in cui risulta la residenza anagrafica e la dimora abituale del proprietario e dei suoi familiari.
Qualora, la famiglia risieda e dimori abitualmente in un’abitazione costituita da più unità immobiliari (ad esempio, 2 appartamenti contigui), l’esenzione IMU è riconosciuta soltanto per un’unità immobiliare a meno che l’interessato non provveda alla c.d. “fusione catastale”. Sul punto si rammenta che nella Circolare 13.6.2016, n. 27/E l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, qualora la “fusione catastale” non sia realizzabile (ad esempio perché la titolarità dei 2 immobili è in capo a soggetti diversi), è possibile “dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle … diverse porzioni autonomamente censite”, presentando 2 distinte dichiarazioni di variazione (una per ciascuna porzione).

IMMOBILI ASSIMILATI ALL’ABITAZIONE PRINCIPALE
Per gli immobili assimilati all’abitazione principale è possibile fruire:
     *  dell’esenzione IMU, se non di lusso;
     *  dell’aliquota ridotta e della detrazione prevista per l’abitazione principale, se di lusso.
Ai sensi dell’art. 13, DL n. 201/2011, l’assimilazione all’abitazione principale può essere riconosciuta ex lege ovvero dal Comune, come di seguito riportato.

EX LEGE

  • unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; rientrano in tale “categoria” anche le unità di dette cooperative destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza della residenza anagrafica;
  • fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
  • casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • immobile, non locato, posseduto dal personale delle Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco e carriera prefettizia (non sono richieste la dimora abituale e residenza anagrafica);
  • unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà/ usufrutto da cittadini italiani non residenti in Italia, iscritti all’AIRE e già pensionati nel rispettivo Stato di residenza, a condizione che l’unità abitativa non risulti locata o concessa in comodato.
    In merito si rammenta che il MEF nelle Risoluzioni 26.6.2015, n. 6/DF e 5.11.2015, n. 10/DF ha precisato che:
         *  ai fini dell’equiparazione è sufficiente l’iscrizione all’AIRE e non anche l’ubicazione dell’immobile nello stesso Comune di iscrizione all’AIRE;
         *  l’agevolazione è applicabile a qualunque tipo di pensione(ad esempio, di invalidità) in convenzione internazionale (per cui la contribuzione versata in Italia si totalizza con quella versata all’estero) e alle pensioni autonome italiane e pensioni estere, con esclusione delle pensioni italiane, in quanto solo in tali casi si verifica la condizione di contribuenti “già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza”;
         *  l’agevolazione è applicabile solo se lo Stato estero che eroga la pensione coincide con lo Stato estero di residenza;
         *  i soggetti proprietari di più abitazioni in diversi Comuni possono scegliere l’unità immobiliare da “assimilare” all’abitazione principale. Tale scelta va comunicata al Comune tramite la dichiarazione IMU. Le altre unità vanno considerate abitazioni diverse da quella principale con applicazione dell’aliquota deliberata dal Comune per tali tipologie di fabbricati;
         *  è preclusa la possibilità per il Comune di stabilire ulteriori ipotesi di assimilazione all’abitazione principale fermo restando la possibilità di fissare un’aliquota agevolata per le unità immobiliari possedute da italiani all’estero non equiparabili all’abitazione principale.

PER DELIBERA COMUNALE
unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà/ usufrutto da anziani/ disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, purché non locata.

IMMOBILI CONCESSI IN COMODATO A PARENTI IN LINEA RETTA
Come noto, ai sensi dell’art. 1, comma 10, Finanziaria 2016 l’agevolazione IMU per gli immobili concessi in comodato ad un familiare in linea retta di primo grado (genitori e figli) consiste nella riduzione del 50% della base imponibile IMU. Conseguentemente dal 2016 è eliminata la possibilità, da parte del Comune, di assimilare all’abitazione principale gli immobili concessi in comodato al figlio/ genitore. Si rammenta che a tal fine è necessario che:
     *  l’immobile costituisca l’abitazione principale del comodatario (sua dimora abituale e immobile nel quale risulta la residenza anagrafica);
     *  il comodante non possieda in Italia altri immobili abitativi, ad eccezione dell’abitazione principale;
     *  il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato. In altre parole, l’abitazione principale del comodante (di proprietà o meno) e l’immobile concesso in comodato devono essere nello stesso Comune;
     *  sia l’immobile concesso in comodato che l’abitazione principale del comodante siano non di lusso, ossia non accatastati A/1, A/8 o A/9;
     *  il contratto di comodato sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
     *  sia presentata la dichiarazione IMU attestante il possesso di detti requisiti.
Entro il prossimo 30.6.2018 va presentata la dichiarazione IMU relativa alle situazioni verificatesi nel 2017.

IMMOBILI LOCATI A CANONE CONCORDATO
Ai sensi dell’art. 13, comma 6-bis, DL n. 201/2011, per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge n. 431/98, l’IMU dovuta, così come risultante dall’applicazione dell’aliquota fissata dal Comune, è ridotta del 25% (va versato il 75%).

TERRENI AGRICOLI
Ai sensi dell’art. 1, comma 13, Finanziaria 2016, sono esenti IMU i terreni agricoli:
     *  ricadenti in aree montane e di collina in base ai criteri individuati dalla CM 14.6.93, n. 9;
     *  ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’Allegato A della Legge n. 448/2001;
     *  ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
     *  posseduti e condotti da coltivatori diretti/ IAP iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione.
In merito si rammenta che il MEF nella Nota 23.5.2016, n. 20535/2016 ha precisato che l’esenzione in esame è riconosciuta anche:
     *  al familiare coadiuvante del coltivatore diretto:
           proprietario/ comproprietario dei terreni agricoli coltivati dall’impresa agricola “coltivatore diretto”, di cui è titolare un altro componente del nucleo familiare;
            − che, esercitando direttamente l’attività agricola, risulti iscritto come coltivatore diretto nel nucleo familiare del capo-azienda ai fini previdenziali;
     *  nel caso in cui coltivatori diretti/ IAP, persone fisiche, iscritti nella previdenza agricola, abbiano costituito una società di persone alla quale hanno concesso in affitto/ comodato il terreno di cui mantengono il possesso e che, in qualità di soci, continuano a coltivare direttamente.
Si rammenta inoltre che:
     *  come specificato dall’art. 1, DL n. 4/2015, l’esenzione in esame trova applicazione anche in presenza di terreni agricoli non coltivati;
     *  è considerato terreno agricolo anche l’area fabbricabile posseduta e condotta da un coltivatore diretto/ IAP iscritto alla previdenza agricola. Tale qualifica è attribuibile all’intero terreno anche in presenza di più comproprietari dei quali uno solo coltivatore diretto/ IAP.
In merito all’ambito di applicazione di tale disposizione preme evidenziare che con l’ordinanza 12.5.2017, n. 11979 la Corte di Cassazione, come già in precedenza, è giunta alla conclusione che non fruisce dell’esenzione prevista per i terreni agricoli di un coltivatore diretto/ IAP l’area fabbricabile concessa in affitto all’azienda agricola del familiare coltivatore diretto per lo svolgimento dell’attività agricola, posseduta dal familiare coadiuvante nell’azienda agricola, anche se iscritto negli appositi elenchi comunali;
     *  nella Circolare 14.7.2016, n. 4/DF il MEF ha precisato che, per i terreni agricoli ubicati in Comuni oggetto di fusione, va fatto riferimento a quanto previsto per il Comune “originario” e quindi, per l’applicazione dell’esenzione IMU rileva la “classificazione” (montano/ parzialmente montano) risultante prima della fusione.

ALTRI CASI DI ESENZIONE
Oltre all’abitazione principale non di lusso e relative pertinenze, agli immobili ad essa assimilati ed ai terreni agricoli sopra commentati, sono esenti IMU i seguenti immobili.

Fabbricati rurali strumentali. L’art. 1, comma 708, Finanziaria 2014 riconosce l’esenzione IMU per i fabbricati rurali strumentali ex art. 9, comma 3-bis, DL n. 557/93, indipendentemente dall’ubicazione.
Dal 2016 tale esenzione riguarda anche i fabbricati rurali strumentali nelle Province di Trento e Bolzano (art. 1, comma 11, Finanziaria 2016). Sono invece assoggettati ad IMU i fabbricati rurali ad uso abitativo ferma restando, al ricorrere delle condizioni, l’applicazione dell’esenzione/ agevolazioni previste per l’abitazione principale.

Immobili merce impresa costruttrice. L’art. 13, comma 9-bis, DL n. 201/2011 prevede l’esenzione IMU per i fabbricati destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. “immobili merce”) fintanto che permane tale destinazione e gli stessi non sono locati.
A tal fine l’art. 2, comma 5-bis, DL n. 102/2013 richiede la presentazione della dichiarazione IMU entro il 30.6 dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta” a pena di decadenza dall’esenzione.
In merito si rammenta che se non sono intervenute variazioni, la dichiarazione già presentata (ad esempio, per l’esenzione IMU 2016) ha effetto anche per gli anni successivi.
Nella Risoluzione 5.11.2015, n. 9/DF il MEF ha chiarito che l’esenzione in esame, prevista per le imprese costruttrici, è applicabile anche alle cooperative edilizie per gli alloggi da assegnare ai propri soci, in quanto le stesse possono qualificarsi come “imprese costruttrici” e l’assegnazione può essere assimilata ad una “vendita”.

Immobili di enti non commerciali. Ai sensi dell’art. 7, comma 1, lett. i), D.Lgs. n. 504/92, gli immobili degli enti non commerciali sono esenti IMU solo se destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività:
     *  assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive;
     *  dirette all’esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi, alla catechesi e all’educazione cristiana, ex art. 16, comma 1, lett. a), Legge n. 222/85.
Per gli immobili utilizzati sia per attività commerciali che per attività istituzionali, l’esenzione “va applicata solo alla frazione di unità destinata all’attività non commerciale.
A tal fine la parte adibita all’attività commerciale va accatastata autonomamente. Qualora ciò non sia possibile, va individuata la “frazione di unità destinata all’attività non commerciale” in modo da applicare l’esenzione in proporzione all’uso non commerciale con le modalità di cui al DM n. 200/2012 (superfici adibite all’esercizio delle attività, numero di soggetti nei confronti dei quali le attività sono svolte o tempo dedicato all’esercizio dell’attività).
Per fruire dell’esenzione IMU l’ente è tenuto a presentare l’apposita dichiarazione, entro il 30.6 dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta” fermo restando che se non intervengono variazioni, la dichiarazione già presentata (ad esempio, per l’esenzione IMU 2016) ha effetto anche per gli anni successivi.

Fabbricati colpiti da eventi sismici. Sono esenti IMU i fabbricati distrutti/ inagibili a seguito del sisma:
     *  in Abruzzo del 2009, fino alla definitiva ricostruzione/ agibilità (art. 4, comma 5-octies, DL n. 16/2012);
     *  in Emilia/ Lombardia/ Veneto del 2012, fino alla definitiva ricostruzione/ agibilità e comunque non oltre il 31.12.2017 (il ddl della Finanziaria 2018 prevede la proroga di detto termine al 31.12.2018);
     *  in Centro Italia del 2016. L’esenzione opera dalla rata in scadenza il 16.12.2016, fino alla definitiva ricostruzione/ agibilità e comunque non oltre il 31.12.2020 (art. 48, DL n. 189/2016).

Immobili nelle ZFU. La Finanziaria 2007 oltre a prevedere l’istituzione delle Zone Franche Urbane (ZFU) ha introdotto la possibilità di fruire dell’esenzione ovvero di agevolazioni IMU per gli immobili ubicati nella ZFU, posseduti ed utilizzati per l’esercizio dell’attività da piccole e micro imprese.
Analoga previsione è contenuta nelle successive disposizioni che hanno istituito nuove ZFU (in particolare, Emilia e Lombardia).
Con il DL n. 50/2017 è stata istituita la “ZFU Sisma centro Italia”, comprendente i Comuni di Lazio, Umbria, Marche e Abruzzo colpiti dagli eventi sismici verificatisi nel 2016, che prevede l’esenzione IMU per il 2017 e 2018.
I requisiti e le modalità per fruire dell’agevolazione sono fissati dalle specifiche disposizioni emanate per le diverse Zone interessate.

BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE
In linea generale, al fine di determinare l’imposta dovuta, alla base imponibile IMU va applicata l’aliquota normativamente prevista. È altresì necessario:
     *  considerare le eventuali detrazioni/ riduzioni dell’imponibile o dell’imposta previste a livello nazionale ovvero dal Regolamento comunale, al sussistere di specifiche situazioni;
     *  rapportare l’imposta ai mesi e alla percentuale di possesso computando per intero il mese nel quale lo stesso si è protratto per almeno 15 giorni.
In particolare, l’art. 13, comma 3, DL n. 201/2011 dispone che per determinare la base imponibile IMU va fatto riferimento all’art. 5, commi 1, 3, 5 e 6, D.Lgs. n. 504/92 e pertanto:
     *  per i fabbricati iscritti in Catasto, alla rendita catastale rivalutata va applicato lo specifico moltiplicatore (“valore catastale”);
     *  per i fabbricati classificabili nella categoria catastale “D”, non iscritti in Catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, è necessario moltiplicare il valore di bilancio per gli specifici coefficienti aggiornati annualmente (“valore contabile”). In particolare per il 2017 va fatto riferimento ai coefficienti fissati dal DM 14.4.2017 (Informativa SEAC 1.6.2017, n. 173);
     *  per i fabbricati non iscritti in Catasto, diversi dai precedenti, assume rilevanza la c.d. “rendita proposta”.

 FABBRICATI ISCRITTI IN CATASTO
Nella generalità dei casi, la base imponibile IMU è rappresentata:
     *  per i fabbricati, dal valore risultante dall’applicazione, alla rendita catastale rivalutata, dei seguenti moltiplicatori:
Tipologia fabbricati Moltiplicatore IMU
     *  da A/1 a A/11 esclusa A/10 − C/2, C/6 e C/7 moltiplicatore IMU: 160
     *  B, C/3, C/4 e C/5 moltiplicatore IMU: 140
     *  A/10 e D/5 (*) moltiplicatore IMU: 80
     *  C/1 moltiplicatore IMU: 55
     *  D (esclusa D/5) (*)moltiplicatore IMU: 65
(*) Agli immobili di categoria D privi di rendita catastale, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si applicano i coefficienti di cui al DM 14.4.2017.

     *  per i terreni agricoli, dal valore risultante dall’applicazione, al reddito dominicale rivalutato, del moltiplicatore IMU (135). Il moltiplicatore pari a 75 è stato abrogato a seguito dell’esenzione IMU dei terreni agricoli dei coltivatori diretti/ IAP;
     *  per le aree fabbricabili, dal valore venale/ commerciale all’1.1 dell’anno d’imposizione (2017).

 Rendita catastale in presenza dei c.d. “imbullonati”
Come noto, per gli immobili a destinazione speciale/ produttiva, di cui alle categorie catastali D ed E, la rendita catastale è determinata tramite stima diretta che valuta(va), oltre alle componenti edilizie, anche le componenti impiantistiche strutturalmente connesse, senza le quali la struttura perderebbe la specifica destinazione d’uso.
Dall’1.1.2016 la Finanziaria 2016 ha previsto che dalla stima diretta volta alla quantificazione della rendita catastale vanno esclusi i macchinari, i congegni, le attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (c.d. “imbullonati”).
A tal fine, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti vanno presentati atti di aggiornamento (procedura DOCFA). Si rammenta che nella Circolare 1.2.2016, n. 2/E l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti per l’individuazione delle componenti rilevanti per la determinazione della nuova rendita.
Solo per il 2016, se l’atto di aggiornamento è stato presentato entro il 15.6.2016, la nuova rendita catastale ha avuto effetto dall’1.1.2016.
A regime, rileva la rendita risultante all’1.1 dell’anno di imposizione.

 Casi particolari di determinazione della base imponibile

Immobili di interesse storico/ artistico – Immobili inagibili/ inabitabili. La base imponibile determinata applicando i moltiplicatori sopra riportati è ridotta al 50% per il periodo dell’anno durante il quale sussiste detta condizione.
Come sopra accennato, per gli immobili inagibili/ inabitabili a seguito di eventi sismici/ alluvioni/ altre calamità naturali è necessario far riferimento agli specifici Provvedimenti per verificare le eventuali modalità di riconoscimento dell’esenzione/ riduzione IMU.

Fabbricati in corso di costruzione/ ricostruzione/ ristrutturazione. L’imposta va determinata sul valore dell’area edificabile, fino alla data di ultimazione dei lavori ovvero, se precedente, fino alla data in cui il fabbricato inizia ad essere utilizzato, così come disposto dal comma 3 del citato art. 13. Nel caso in cui oggetto della ristrutturazione sia un immobile di interesse storico/ artistico, si ritiene che la base imponibile vada determinata sul valore dell’area edificabile e poi ridotta al 50%.
Con riferimento agli immobili in esame, con la recente ordinanza 23.8.2017, n. 20319, la Corte di Cassazione ha ribadito che ai fini dell’assoggettamento ad IMU dei fabbricati di nuova costruzione:
“il criterio alternativo, previsto dall’art. 2 d.lgs. n. 504/92, della data di ultimazione dei lavori, ovvero di quella anteriore di utilizzazione, acquista rilievo solo quando il fabbricato non sia iscritto ancora in catasto, realizzando tale iscrizione, di per sé, il presupposto principale, per assoggettare il bene all’imposta”.

Aliquote
Le aliquote IMU “di base” previste dal citato DL n. 201/2011 sono le seguenti:
     *  aliquota ordinaria, applicabile alla generalità dei casi, pari al 7,6‰;
     *  aliquota ridotta, riservata alle abitazioni principali di lusso e relative pertinenze, pari al 4‰.
Considerata la potestà regolamentare dei Comuni, sia in materia di aliquote che di riconoscimento di detrazioni/ riduzioni, è indispensabile verificare quanto deliberato dal Comune e pubblicato sul sito Internet del MEF.
A tal fine va tuttavia rammentato che anche per il 2017, come già per il 2016, i Comuni non possono aver incrementato il carico impositivo rispetto a quello risultante applicando quanto deliberato ed in vigore per il 2015 (fatte salve le eccezioni previste, ad esempio, per i Comuni in dissesto/ predissesto finanziario).

Ammontare costi di riferimento (al lordo quote ammortamento) all'1.1 dell'anno di imposizione x Coefficiente
(per il 2017 fissato dal DM 14.4.2017)
= Base imponibile IMU

Costi di riferimento
Al costo di acquisto / costruzione vanno aggiunte le eventuali spese incrementative, al lordo delle quote di ammortamento alla data dell’1.1 dell’anno di tassazione o, se successiva, alla data di acquisizione. Il costo complessivo tiene pertanto conto dei seguenti elementi:
     *  costo di acquisto / costruzione (compreso il terreno);
     *  spese incrementative;
     *  oneri diretti (imposte, prestazioni, ecc.).
A tal fine si rammenta che:
     *  per le spese incrementative va considerato lo sfasamento tra l’anno di sostenimento e quello dal quale le stesse hanno rilevanza per la determinazione dell’IMU come di seguito evidenziato.
Sostenimento spese Effetti IMU 2016. Assumono rilevanza per la determinazione dell’IMU relativa al 2017.Sostenimento spese Effetti IMU 2017. Non influenzano la determinazione dell’IMU dovuta per il 2017 (avranno rilevanza per il calcolo dell’imposta dovuta per il 2018).
     *  per gli immobili oggetto di rivalutazione (ad esempio, ex Legge n. 413/91, n. 342/2000, n. 448/2001, n. 266/2006, DL n. 185/2008, Legge n. 147/2013, Legge n. 208/2015 e Legge n. 232/2016) l’importo della rivalutazione costituisce spesa incrementativa riferita all’anno di iscrizione in bilancio.
Relativamente alla rivalutazione ex Legge n. 232/2016 (Finanziaria 2017), analogamente a quelle effettuate ai sensi della Legge n. 147/2013 e 208/2015, si ritiene che la stessa abbia effetto “immediato” ai fini IMU, in quanto ai sensi dell’art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/92 la base imponibile per gli immobili in esame è determinata secondo i criteri stabiliti dall’art. 7, comma 3, DL n. 333/92 in base al quale “il valore è costituito dall’ammontare … che risulta dalle scritture contabili”. Il “differimento” temporale del maggior valore attribuito all’immobile è riconosciuto ai fini delle imposte dirette ed IRAP ex art. 1, comma 559, Finanziaria 2017;
     *  per i fabbricati costruiti in economia / appalto nel corso di più anni va utilizzato il coefficiente relativo all’anno in cui il fabbricato diviene idoneo all’uso o è utilizzato dal possessore.

Attribuzione della rendita catastale in corso d’anno
Come desumibile dalla RM 9.4.98, n. 27/E, per i fabbricati cat. D posseduti da imprese, la base imponibile ICI va determinata sulla base della rendita catastale a partire dall’anno successivo a quello di attribuzione della stessa (o di annotazione della rendita proposta nel Catasto).
Applicando tale regola anche in ambito IMU ne consegue che:
     *  Fino all’anno di attribuzione della rendita: La base imponibile IMU è determinata con riferimento al valore contabile, applicando gli appositi coefficienti ai costi di acquisto e incrementativi contabilizzati (il fabbricato è considerato privo di rendita catastale).
     *  Dall'anno successivo a quello di attribuzione della rendita o di annotazione della rendita "proposta" (DM n. 701/94): La base imponibile IMU è determinata con riferimento al valore catastale.
Conseguentemente, con riferimento all’IMU 2017, se la rendita catastale è stata attribuita:
     *  nel 2016, la base imponibile IMU va determinata sulla base della rendita catastale;
     *  nel 2017, il valore di riferimento rimane quello contabile. Dal 2018 l’imposta sarà dovuta sulla base della rendita catastale.
Si rammenta che in presenza di rendita catastale (anche non aggiornata) la base imponibile IMU non può comunque essere determinata utilizzando il valore contabile, così come precisato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 12.5.2010, n. 11435, in base alla quale inoltre:
     *  l’attribuzione ex novo della rendita ad un immobile che ne è privo ha valore costitutivo, ossia non può avere effetto per la determinazione dell’imposta per i periodi precedenti;
     *  per un immobile già censito la variazione della relativa rendita per effetto di modifiche materiali debitamente denunciate” ha valore ricognitivo – dichiarativo e quindi va riferita all’epoca della variazione materiale che l’ha determinata, dovendosi commisurare l’imposta alla rendita catastale attribuita «tempo per tempo», sia pure ex post, dal competente ufficio erariale”.

Effetti dell’attribuzione della rendita catastale
Considerato che i chiarimenti forniti ai fini ICI sono applicabili anche ai fini IMU, come precisato dal MEF nella Circolare 18.5.2013, n. 3/DF, in caso di passaggio dal valore contabile a quello catastale è possibile tener conto di quanto precisato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 9.2.2011, n. 3160, secondo la quale la base imponibile dei fabbricati di categoria D va calcolata utilizzando il metodo contabile solo fino a richiesta della rendita da parte del contribuente.
A seguito della richiesta lo stesso, anziché continuare ad applicare il metodo contabile, seppur in via precaria, diventa titolare di una “situazione giuridica nuova”, che gli consente di richiedere il rimborso di quanto pagato in eccesso (fermo restando l’eventuale obbligo di pagare una somma maggiore in presenza di accertamento in tal senso).

Immobili in leasing
Come sopra evidenziato, l’art. 9, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011 dispone che per gli immobili, anche da costruire / in corso di costruzione, concessi in leasing, soggetto passivo IMU è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.
Per tali immobili ai sensi del comma 3 del citato art. 5:
     *  il locatore / locatario, tramite la procedura “DOCFA”, può determinare il valore del fabbricato sulla base della rendita proposta a decorrere dall’1.1 dell’anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali;
     *  in mancanza della rendita proposta, il valore va determinato sulla base delle scritture contabili del locatore, tenuto a fornire al locatario i dati necessari per il calcolo dell’IMU dovuta.

 Leasing traslativo
In caso di leasing traslativo, secondo quanto sancito dalla Corte di Cassazione nella sentenza 26.3.2010, n. 7332, va considerato il valore contrattuale dell’immobile all’atto del riscatto determinato, oltre che dal prezzo di riscatto, da quanto versato a titolo di canone (quota capitale) o maxicanone, in quanto rappresentativi di un anticipato pagamento in forma rateale.
A fianco al leasing di godimento, nel quale prevale la funzione di finanziamento da parte del locatario con lo scopo di “utilizzare” l’immobile per la durata del contratto, la giurisprudenza “individua” anche il leasing traslativo nel quale, come desumibile nella sentenza 7.1.93, n. 65, le parti prevedono che il bene, avuto riguardo alla sua natura, all’uso programmato ed alla durata del rapporto, sia destinato a conservare, alla scadenza contrattuale, un valore residuo particolarmente apprezzabile per l’utilizzatore. Ne consegue che il trasferimento della proprietà del bene, dal concedente all’utilizzatore, rientra nella funzione assegnata al contratto dalle parti.
Tale interpretazione si basa sul fatto che è possibile fare riferimento non solo al valore desumibile dalla contabilità / libro beni ammortizzabili ma anche a quanto desumibile dal contratto di leasing essendo lo stesso ricompreso tra “le scritture dell’imprenditore, elencate dall’art. 2214 c.c. (e più specificamente, in materia tributaria, dall’art. 14 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600)”.

MODALITÀ DI VERSAMENTO
Come sopra accennato, entro il prossimo 18.12 (il 16.12 cade di sabato) scade il termine di versamento del saldo IMU 2017. A tal fine è possibile utilizzare, alternativamente, il mod. F24 o l’apposito bollettino di c/c/p, indicando gli importi arrotondati all’unità di euro.
L’importo minimo di versamento pari a 12 va riferito, come precisato dal MEF nella Circolare 18.5.2012, n. 3/DF, all’ammontare dell’imposta complessivamente dovuta. Va tuttavia evidenziato che il Comune ha facoltà di deliberare diversamente e quindi è possibile che sia richiesto anche il versamento di somme inferiori a detto limite.
Si rammenta inoltre che:
     *  il versamento va effettuato a favore del Comune in cui è ubicato l’immobile al quale l’IMU si riferisce, indicando il relativo codice catastale nel campo “codice ente/codice comune”.
In merito si evidenzia che, come disposto dall’art. 1, comma 722, Finanziaria 2014, in presenza di un versamento effettuato a favore di un Comune sbagliato, è sufficiente comunicare l’errore ai Comuni interessati, affinché gli stessi provvedano a regolarizzare la situazione;
     *  con lo stesso mod. F24, compilando più righi, è possibile versare l’imposta dovuta per più immobili, anche se ubicati in Comuni diversi;
     *  quanto dovuto non può essere rateizzato (il campo “Rateazione/mese rif.” non va compilato).
I soggetti non titolari di partita IVA possono utilizzare anche il mod. F24 Semplificato le cui modalità di compilazione sono le medesime previste per il mod. F24 “ordinario”.
L’unica differenza riguarda l’indicazione del destinatario del versamento nella colonna “Sezione”, nella quale va indicato il codice “EL” che individua l’Ente locale.

BOLLETTINO DI C/C/P
L’apposito bollettino di c/c/p, approvato con il DM 23.11.2012, può essere presentato sia in forma cartacea che utilizzando il canale telematico delle Poste.
Nel bollettino di c/c/p può essere indicato 1 solo codice Comune, quindi, in presenza di più immobili:
     *  in Comuni diversi, è necessario utilizzare tanti bollettini quanti sono i Comuni ai quali va versata l’IMU;
     *  nello stesso Comune, è possibile versare l’IMU con un unico bollettino.
Per il versamento IMU va utilizzato il numero di c/c 1008857615”, valido per tutti i Comuni.

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